不動産用語解説

不動産に関連する用語を解説します。

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[ 基本的事項編 ]

不動産: 不動産とは、文字通り「不動の財産」です。土地やその上に建っている建物が不動産であることは一目瞭然ですが、建物所有目的の代表的な権利である「借地権」なども不動産として認識されます。 [ 閉じる ]
不動産の鑑定評価: 不動産は他の不動産とともに用途的に同質性を持つ一定の地域を形成します（住宅地域、商業地域など）。このような用途的観点から区分される分類が「種別」です。また、不動産がどのような形で形成されているかということを有形的利用及び権利関係の態様という２面からの分類が「類型」です。 [ 閉じる ]
種別及び類型: 不動産は他の不動産とともに用途的に同質性を持つ一定の地域を形成します（住宅地域、商業地域など）。このような用途的観点から区分される分類が「種別」です。また、不動産がどのような形で形成されているかということを有形的利用及び権利関係の態様という２面からの分類が「類型」です。 [ 閉じる ]
価格形成要因: 一般的要因は、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格水準に影響を与える要因。地域要因は、一般的要因よりは狭い対象不動産の存する近隣地域内の不動産に影響を与える要因。個別的要因は、対象不動産の価格に個別性を与える要因。 [ 閉じる ]
正常価格: 不動産は他の財と異なる特性を有するため、自由な取引市場を持つことが困難です。よって、我々不動産鑑定士がこの市場に成り代わり「一般的に合理的な市場で形成されるであろう」価格を求めることになります。これが正常価格です。 [ 閉じる ]
限定価格: 正常価格が、「何人も妥当と思われる」価格であるのに対し、限定価格は隣地買収や底地買いのように、限定された当事者間でのみ妥当性が認められる価格です。 [ 閉じる ]
正常賃料: 新たに賃貸借を始めようとする場合の賃料。合理的な賃料相場に則ったものです。[ 閉じる ]
継続賃料: 賃貸借契約の継続が長期にわたると、その賃料は付近の相場とはややかけ離れたものになる傾向（賃料の硬直性）があります。とはいえ、賃貸借の当事者間においてはそれまでの経緯を前提としているので、相場と違うからといって合理的でないとはいえません。このように、賃貸借当事者間で合理的と判断される賃料が継続賃料です。[ 閉じる ]
実質賃料と支払賃料: 支払賃料は通常支払われる賃料ですが、契約に当たって敷金、保証金、権利金、礼金等の一時金が授受されている場合は、これら一時金の運用益及び償却額は実質的に賃料を構成すると考えられるため、これを合算したものを実質賃料といいます。[ 閉じる ]
価格時点: 不動産の価格はつねに変化しています。したがって、その価格がいつ時点のものかを確定しておかないと、あとで無用な混乱や争いの種になりかねません。価格時点とは、鑑定評価額がいつ時点のものか証明する大切なものです。[ 閉じる ]
近隣地域: 対象不動産と同じような地域的特性を有する他の不動産の集まる地域です。[ 閉じる ]
類似地域: 近隣地域と類似する特性を有する地域で、近隣地域の周辺にある地域です。[ 閉じる ]
同一需給圏: 対象不動産と代替性のある不動産が集まり、対象不動産と「どちらにしようか」という選考基準がはたらくような不動産が集まる地域といえます。[ 閉じる ]
地域分析: 不動産は地域の構成分子であり、その地域がどんな特性や要因をもっているかは地域内の不動産の価格に大きく影響してきます。このような地域の特性を適格に分析する作業は、鑑定評価において極めて重要な作業となっています。[ 閉じる ]
個別分析: 人間にも個性があるように、不動産にも地域の標準的な不動産に比べて個性（個別的要因という）があり、この個性が対象不動産の最有効使用を左右する重要なファクターとなってきます。個別分析とは、対象不動産の個別的要因を分析して、最有効使用を判定する重要な手順です。[ 閉じる ]
最有効使用: 不動産のもつ効用（潜在的なポテンシャル）が最高に発揮される可能性が一番高い使用方法です。不動産の価格はこの最有効使用を前提として把握される価格を標準として決定されます。[ 閉じる ]

[ 類型編 ]

更地: 土地のみの状態で、使用収益を制約する権利（借地権等）のない不動産です。 [ 閉じる ]
建付地: 建物が建っている状態の土地で、その土地のみを建付地といいます。更地と比べて自由な使用方法が制限されるため、更地に対してある程度減額されることもあり得ます。 [ 閉じる ]
借地権: 借地借家法という法律に基づく借地権で、建物所有を目的とする地上権または賃借権をいいます。土地の賃借権でも、建物所有を目的としない駐車場などは借地権ではありません。最近は通常の借地権のほか、定期借地権も広く普及しており、定借付き分譲住宅や郊外のロードサイド店舗の供給促進に役立っています。 [ 閉じる ]
底地: 平たくいうと借地中の土地であり、地主は借地の地代収入を得ます。大都市では借地権の価値が非常に高いため、相対的に底地の価格は低くなる傾向があります。 [ 閉じる ]
宅地見込地: 都市が周辺外部に発展していくと農地を宅地に転用して住宅地化する例が多く見受けられます。宅地見込地は、宅地予備軍的な位置づけといえます。 [ 閉じる ]
自用の建物及びその敷地: 土地と建物が同じ所有者で、かつ賃貸などされずに自分で使っている場合の状態です。自宅や自社ビルなどがこれに当たります。 [ 閉じる ]
貸家及びその敷地: 土地と建物が同じ所有者であるが、他人に賃貸されている状態です。アパートや賃貸マンション、賃貸用事務所ビルなどがこれに当たります。一部を自分で使っている（またはオーナーとして自分が住んでいる）場合もあります。[ 閉じる ]
借地権付建物: 文字通り借地上に建つ建物です。所有者が自己使用している場合と、第三者に賃貸されている場合があります。[ 閉じる ]
区分所有建物及びその敷地: 分譲マンションや共同ビルのように、一つの建物を数人で区分して所有している場合の形態です。[ 閉じる ]

[ 価格を求める手法関係 ]

原価法: 不動産を「新たに作ったらいくらかかるか？」という観点からのアプローチです。土地の場合も最近造成された分譲造成地の場合は適用可能ですが、既成市街地の場合は再調達原価が把握できないので適用できない場合が多いです。 [ 閉じる ]
取引事例比較法: 対象不動産と類似した条件の不動産の実際の取引事例から、対象不動産の価格を求めようとする手法です。あの不動産がこのくらいだから対象不動産はいくらだろうという、実証的で説得力のある手法といわれています。適切な事例の収集にあたり、我々不動産鑑定士は常日頃から情報収集の努力を行っています。[ 閉じる ]
収益還元法: 不動産が生み出す価値の本質は収益であるという考えに基づき、年間純収益を適正な還元利回りで還元して試算価格を求める手法です。土地（更地）の場合も「土地残余法」という手法で適用可能です。この収益還元法だけでも新たな評価手法が最近次々と紹介されており、今までの単年度収益を還元利回りで単純に還元する「直接還元法」のほか、各期のキャッシュフローの現在価値の総和と将来の復帰価値の合計である「ＤＣＦ法」があり、依頼目的や資料の内容により両者を使い分けています。 [ 閉じる ]
開発法: 土地は近隣地域の標準的な面積より大きい場合、その最有効使用は（１）マンション用地として一体利用する（２）区画割りして標準的な面積とする、などの使用方法が考えられます。開発法は、最終的な利用形態からアプローチして、取得原価としての土地価格にアプローチする手法です。[ 閉じる ]
土地残余法: 通常、更地の収益価格を求めるときに使われる手法です。最有効使用の建物を建築してこれを適正な賃貸条件で新規に賃貸することを想定し、これにより得られる純収益から建物に帰属する純収益を引いて、適正な還元利回りで還元して収益価格を求めます。[ 閉じる ]

[ 賃料を求める手法関係 ]

積算法: 新規賃料を求める手法で、不動産の原本の価値からあるべき賃料を求めようとする手法です。 [ 閉じる ]
賃貸事例比較法: 新規賃料を求める手法で、対象不動産と類似した条件の不動産の実際の賃貸事例から、対象不動産の賃料を求めようとする手法です。あそこの家賃（地代）がこのくらいだから対象不動産はいくらだろうという、実証的で説得力のある手法といわれています。適切な事例の収集にあたり、我々不動産鑑定士は常日頃から情報収集の努力を行っています。[ 閉じる ]
収益分析法: 新規賃料を求める手法で、一般企業経営用の不動産の賃料を求める際に有効な手法ですが、財務諸表の読み方など会計学的な基礎知識も必要になってくるため、実際は一般的とはいえません。[ 閉じる ]
差額配分法: 継続賃料を求める手法です。賃貸借の継続に伴い「あるべき理想的な賃料」と「実際の賃料」の間には差額が発生することが多くなります。この差額部分のうち一定の割合（２分の１または３分の１等）を実際賃料に加減する手法です。貸主、借主双方の利益の均衡を考慮しており、裁判例などでも昔から多く使われてきました。[ 閉じる ]
利回り法: 継続賃料を求める手法です。新規賃料を求める手法の積算法と考え方は似ていますが、継続賃料利回りを求める手順が異なっています。[ 閉じる ]
スライド法: 継続賃料を求める手法で、現行賃料のうち純賃料相当額に時点修正をして、これに経費を加算する方法です。スライド率の査定が重要となってきます。[ 閉じる ]