相談consultation
ちょっと教えてQ＆A
借地や借家の問題を解決したい
どのように対応すればよいですか？
民法第612条は、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と規定しており、これに違反して第三者に賃借物の使用・収益をさせたときは、賃貸人は契約を解除することが出来ます。しかし、建物所有を目的とする土地の賃貸借（借地契約）の場合には、借地権の譲渡や転貸が制限されると、事実上、自己の所有物である建物を処分することが不可能となり、建物所有者である借地人に酷であるため、借地借家法第19条は、地主が承諾しない場合でも、借地権の譲渡を受ける第三者（譲受人）が借地権を取得しても借地権設定者（地主）に不利となるおそれがない場合には、借地権者は裁判所に対し、地主の承諾に代わる許可の申立てをすることができます。
「借地権設定者に不利となるおそれ」とは、譲受人の資力（家賃を払えるかどうか？）や、暴力団関係者、風紀上好ましくない営業をしようとする者である等の社会的信用面から判断されますが、地主がこれらを立証しない限り、許可されるのが一般的です。
この申し立ては、裁判所における非訟手続きで行われ、当事者間の利益の公平を図る必要がある時は、借地条件の変更（借地権の存続期間の延長や地代の改定）と、地主に財産上の給付がなされます。この財産上の給付は、一般的に「名義書換料」と呼ばれ、東京地方裁判所では借地権価格の10%相当額を基準とし、裁判所の選任した鑑定人で構成する鑑定委員会の意見に基づき、当該事案の個別事情を考慮してこれを増減した額により決定しています。
これに対し、地主は建物賃借権譲受許可を申立て、自ら買い取ることが出来ます（これを建物等優先譲受権または介入権と言います。）。この申立ては、裁判所が定める期間内（許可から概ね2週間以内）に行う必要があります。
この場合の対価は、借地人が第三者に売却する予定価格に関係なく、不動産鑑定評価基準における建物及び土地の賃借権（借地権）の正常価格から、名義書換料相当額を控除した価格となります。また、対象建物に借地権設定者に対抗し得る借家権者がいる場合は、借家権価格も控除した価格となります。
次に示す計算例は、最も一般的に行われている手法をわかりやすく簡素化しているもので、実際には不動産鑑定評価基準に則って評価されます。あくまでも参考としてご覧ください。
借地権や借地権の価格は、契約の条件や経緯等により評価額が変わってきますので、裁判所の定めた価格に疑問がある場合は、弁護士や不動産鑑定士に相談するとよいでしょう。
（設 例）
更地価格1億円 建物価格3千万円 借地権割合70% 借家権割合30%の場合
【名義書換料】
借地権価格＝更地価格1億円×借地権割合70%＝7千万円
名義書換料＝借地権価格7千万円×10%＝7百万円
【建物賃借権譲受の相当の対価】
建物及び借地権の正常価格＝借地権価格7千万円＋建物価格3千万円＝1億円
借家権価格＝建物及び借地権の正常価格1億円×借家権割合30%＝3千万円
建物賃借権譲受の相当の対価＝
建物及び借地権の正常価格1億円－名義書換料7百万円－借家権価格3千万円
＝6千3百万円
借地上の建物の建替える場合、1. 建物の増改築の制限と、2. 借地条件の変更の観点から契約書の内容を確認する必要があります。
1. 建物の増改築の制限
「増改築を行う際には地主の承諾を得なければならない」等、借地契約に増改築を制限する特約がある場合には、地主の承諾が必要となります。
2. 借地条件の変更
借地契約には，借地上に建築できる建物の種類（居宅・店舗・共同住宅など）・建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）・建物の規模（床面積・階数・高さなど）・建物の用途（自己使用・賃貸用・事業用など）等を制限している例が多く見られます。よくあるのは「借地上の建物は，非堅固建物に限る」といったものです。平成4年8月1日の借地借家法施行以前に成立していた借地権は、旧借地法上の借地権となり、建物を堅固建物（石造、土造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造等）と非堅固建物（木造等）の2種類に区分しています。非堅固建物と堅固建物では借地権の存続期間が異なるため、非堅固建物の契約の借地上に堅固建物を建てる場合は、契約の変更が必要となります。なお、建物の種類及び構造について合意がない場合には非堅固建物と推定されます（借地法3条）。
借地権者が、これらの借地条件を変更して、別の構造等の建物に新しく建て替えたい場合、土地所有者との間で借地条件を変更する旨の合意をすることが必要になります。
本件の場合、旧借地法上の非堅固建物（木造）から堅固建物（鉄骨造）への改築にあたりますので、借地条件の変更を地主と合意する必要があると考えられます。
地主は承諾に応じる条件として、承諾料を要求するのが一般的です。無断で建替えると、債務不履行となり、契約を解除される恐れがあります。
地主が承諾に応じない場合や、承諾料が高過ぎて話し合いがつかいないときは、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることが出来ます（旧借地法第8条2項2号、借地借家法第17条2項）。この申立ては、裁判所における非訟手続きで行われ、裁判所が許可をする場合、当事者の利益の衡平を図るために必要と認められるときは財産上の給付（つまり承諾料のこと）を命じることができるとされています（旧借地法第8条2項3号、借地借家法第17条3項）。
借地条件を、非堅固建物から堅固建物所有目的に変更する場合、耐用年数の長い堅固建物を建築されることにより借地権の消滅の期待が薄れること、借地権が消滅する場合における建物買い取り価格が増大することにより経済的負担が増えること等の不利益が地主に生じ、他方、借地権者は土地の高度利用が可能になる等の利益があると考えられることから、財産上の給付が命じられるのが一般的です。
東京地方裁判所本庁においては、非堅固建物所有目的という借地条件を堅固建物所有目的に変更する場合は、更地価格の10%相当額を財産上の給付を一応の基準とし、裁判所の選任する鑑定人で構成する鑑定委員会の意見に基づき、当該事案の個別事情を考慮してこれを増減した額により決定します。
なお、平成27年4月1日以降、増改築制限特約がある場合は、借地条件変更の申立ての他に、増改築許可の申立ても必要となりました。但し、申立ての手数料は、これまで通り、借地条件変更の申立てに必要な手数料を納付すれば足り、また、従前の条件変更承諾料には増改築承諾料も含まれていたと考えられるので，これまでと承諾料の総額は変わりません。
このような制度を利用することも念頭に、地主との交渉を行うとよいと思います。地主の承諾の要否や、裁判所の許可の可能性、具体的な承諾料の額について不明な点がある場合は、弁護士や不動産鑑定士に相談するとよいでしょう。
